Можно ли продать квартиру в ипотеке

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. Главная сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Как продавать ипотечную квартиру?

Продать ипотечную квартиру можно исключительно с предварительного согласования банка. Кредитор обычно не отказывает в продаже ипотечного залога, поскольку возникновение задолженности станет для него невыгодно. Основное, что может повлиять на сделку, это пристальное рассмотрение банком кандидатуры будущего покупателя, особенно, если новая сделка проходит с привлечением ипотеки.

Чтобы начать продавать ипотечную квартиру, нужно согласовать это с банком, предоставив обосновывающие документы (ухудшение мат.положения, появление возможности купить квартиру бОльшей или меньшей площади и проч.). Варианты продажи условно можно поделить на три группы:

• Продажа за наличный расчет. В этом случае продавец и покупатель подписывают соглашение у нотариуса. Покупать с соглашением и согласием от банка приходит в банк и вносит сумму для погашения ипотеки продавца, после чего получает расписку об отсутствии претензий по расчету. Затем составляется договор купли-продажи (разницу продавец может получить наличными) и регистрируется в Росреестре. Банк снимает обременение и выдает закладную на квартиру. Для завершения сделки покупатель снова идет в регистратуру с заявлением о снятии обременения, паспортом, оригиналом (нотариальная копия) договора, свидетельством о праве собственности, закладной и остальными бумагами, касающимися сделки.
• Продажа в ипотеку. Обычно покупатель по требованию банка должен оформить ипотеку там же, где числится залог. Сначала покупатель подает заявку на ипотеку, дожидается одобрения. Затем нужная сумма вносится на счет продавца и ипотека погашается (разница выдается на руки). Стороны идут в госрегистратуру, где старый владелец снимает с себя залоговую квартиру, а новый владелец вступает в право собственности. Параллельно банк снимает залог и вновь его накладывает.
• Переоформление ипотечного кредита. Этот вариант не так сильно распространен, как предыдущие, однако, он также встречается. Здесь передаются права на погашение ипотеки. Продавец снимает с себя обязательства, а по действующей ипотеке уже будет платить покупатель. Данный вариант не пользуется популярностью из-за боязни покупателя рисковать. Однако, при правильном оформлении сделки сложностей обычно не возникает.

В любом случае схемы оплаты или переводов денег будет контролировать банком. Это почти полностью обезопасить как покупателя, так и продавца.

Можно ли сдавать в наём ипотечную квартиру

Чтобы ответить на этот вопрос, достаточно внимательно ознакомиться с нормативными документами, в частности, прочитать ФЗ №102. Так, в его вышеупомянутой статье № 29 сказано: «…Залогодатель наделён правом извлекать из заложенного имущества… доходы…».

Однако залогодатель при этом «…не должен допускать уменьшение стоимости имущества и его ухудшение сверх того, что вызывает нормальный износ…» Некоторые банки, имея статус залогодержателя, включают в ипотечный договор условие, устанавливающее необходимость извещать их об использовании недвижимости для получения дохода. Нередки даже прямые запреты. Основной причиной является опасение финансовой организации потерять предмет залога или получить в итоге имущество уже меньшей стоимости, чем при предоставлении его под залог.

Кроме банков, цели использования квартиры интересуют и страховые компании. Для различных видов недвижимости – жилой и коммерческой – устанавливаются разные тарифы. Во втором случае они, естественно, выше. Чтобы не переплачивать, ознакомьтесь со статьёй .

В заключение скажем, что продажа залоговой недвижимости в обязательном порядке должна проводиться в соответствии с законом. Только тогда в выигрыше от сделки останутся все её участники – продавец квартиры, её покупатель и банк.

Если квартира куплена на материнский капитал

Получая финансовую поддержку от государства, семьи в первую очередь тратят ее на покупку жилья. Улучшить условия жизни, расширить, или обновить, жилплощадь мечта многих. Хорошо, если она становится реальностью. Но бывает так, что нужно продать квартиру.

То, что она куплена на маткапитал иногда вызывает некоторую панику. Можно ли такую жилплощадь продать и не будет ли это противозаконно? Что, если сделка состоится, а потом выяснится, что она незаконна?

При продаже ипотечного жилья, если ее покупали на материнский капитал, нужно учитывать, что, когда в квартире ребенок, его не получится выписать в никуда. Продавать ее, когда там прописан ребенок, тоже не вариант. Ее не захотят купить. А чтобы выписать ребенка и прописать в новый дом, нужно чтобы там условия были не хуже, чем в предыдущей.

Если же ребенку уже больше восемнадцати, то продать жилье, купленное таким образом, без его согласия не получится.

Что надо сделать

Самым первым шагом будет получение разрешения от органов опеки. Чтобы его получить, нужно подать заявление. Для этого нужно подать такие документы:

• копии документов всех собственников и свидетельств о рождении детей;
• от каждого участника сделки понадобится свидетельство о праве собственности;
• техпаспорт на жилье;
• справка о том, что нет никаких долгов по коммунальным платежам;
• если ребенку уже есть четырнадцать — заявление от него о продаже квартиры.

После того, как все это передано, остается только ждать. Заявления рассматривают долго, так что не стоит надеяться на быструю сделку. Если каким-то путем обходить закон, суд может решить, что сделка не действительна и обязать вернуть одну сторону деньги, другую имущество.

Когда разрешение получено, можно заключать сделку любого из трех основных типов.

Как продать квартиру, не уведомляя банк

Федеральным законом «Об ипотеке» строго определено, что продать залоговое имущество можно только с разрешения банка как заинтересованного лица. Однако не всегда продавец обращается за ним в финансовую организацию. В некоторых случаях стороны по сделке прибегают к схемам, в которых отсутствует такая составляющая, как согласие банка. Как это происходит? Это возможно, если у покупателя есть вся сумма для покупки недвижимости. В этом случае между сторонами оформляется договор задатка. (Подробно о нюансах составления такого документа мы писали здесь — Договор задатка при покупке квартиры). По этому соглашению покупатель передает продавцу сумму, которая необходима для погашения остатка задолженности по кредиту. Продавец с этими деньгами направляется в банк, погашает ипотеку и получает закладную на руки. После этого заключается основная сделка, в которой указывается сумма внесенного задатка и остаток. Этот договор регистрируется в Росреестре, и каждый получает желаемое: продавец – освобождение от ипотечного ярма и какую-то сумму на руки, а покупатель – понравившуюся ему квартиру.

У такого способа есть существенные минусы.

• Недобросовестный продавец после получения задатка может перестать выходить на связь, или продать квартиру другому претенденту. Свой задаток покупателю придется выбивать в судебном порядке.
• Некоторые банки накладывают запрет на досрочное погашение ипотеки или берут за это штраф. Учитывая российский менталитет подписывать договоры, не читая, вполне вероятно, что продавец может и не знать об этом. К моменту, когда становится ясно, что сделки не будет, время уже упущено, деньги могут потерять в цене, и покупатель может упустить другой подходящий вариант.
• Этот способ может использоваться только, если остаток по кредиту небольшой. Ни один покупатель, будучи в трезвом уме и здравой памяти, не согласится в качестве залога отдавать больше определенного процента от общей стоимости квартиры. Как правило, этот порог не превышает 15-20%.

Есть ситуация, когда продавец может и продать квартиру, и не привлекать банк, не подвергать риску покупателя, и при этом не оказаться мошенником со всеми вытекающими последствиями. В этом случае остаток по кредиту гасится за счет личных средств держателя ипотеки. Деньги можно занять у банка (потребительский кредит) или взять в долг у сердобольных обеспеченных родственников или знакомых. В этом случае можно погасить кредит, спокойно продать квартиру без участия третьих лиц, вырученными средствами погасить потребительский кредит или долг, остатком распорядиться по желанию. К сожалению, такое развитие ситуации в современных экономических условиях маловероятно.

В ситуации с гашением кредита средствами залога для покупки квартиры, на наш взгляд, минусы значительно перевешивают любые плюсы по подобной сделке. Зачем обрекать себя на такой риск и потенциальные судебные тяжбы, если можно воспользоваться вполне законными методами, о которых – ниже.

Досрочное погашение

Самым простым способом закрыть ипотечный вопрос будет досрочное погашение ссуды. Конечно, непросто найти средства, если заемщик попал в сложную ситуацию, но вполне возможно ему захотят помочь родственники или знакомые. После досрочного погашения ипотечного кредита он сможет снять обременения с квартиры и продать ее, чтобы расплатиться с друзьями, которые одолжили денег.

Этот способ хорош тем, что не требует длительных согласований с банком, улаживания иных бюрократических тонкостей. Можно сделать все достаточно быстро и при этом без лишних сложностей.

Если взять займ у родных или знакомых не получается, то можно попробовать схему привлечения средств со стороны покупателя жилья. Иными словами, есть гражданин, которому очень приглянулась квартира с ипотекой, и он желает ее купить. Он передает продавцу часть средств на погашение ипотеки. После снятия всех ограничений платит оставшуюся часть и получает квартиру.

Правда, и в этом случае в роли покупателя должен выступать знакомый человек, который доверяет продавцу. Найти покупателя с улицы, который пожелает рискнуть своими деньгами, будет очень сложно.

Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

Это сложная задача, но ее возможно реализовать. Военная ипотека регулируется в рамках отдельного законодательства – ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Квартира, купленная за счет целевой ипотеки Минобороны – это залог и у банка, и у военного ведомства до погашения кредита или истечения двадцатилетнего срока военной службы получателя ипотеки.

Алгоритм продажи квартиры, купленной по военной ипотеке, мало чем отличается от классической схемы. Запрос на получение разрешения продажи передается в Росвоенипотеку. После получатель ипотеки выплачивает остаток долга. После снятия обременения составляется и подписывается обеими сторонами договор купли-продажи.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

Родители, продающие купленную за счет материнского капитала квартиру, обязуются оформить доли жилплощади детям. Эту сделку согласовывают с органами опеки, предоставляя информацию о покупаемой квартире (доли в новой квартире не должны уменьшаться).

Поскольку оформление долей затягивается во времени, поиск покупателей становится проблематичным, многие продавцы выставляют на продажу квартиру, игнорируя этот этап. Такая сделка является рискованной, так как в последние несколько лет целевое использование материнского капитала строго контролируется соответствующими органами. Есть вероятность того, что дети после достижения совершеннолетия подадут на родителей в суд из-за того, что последние не выделили доли. В результате этого договор купли-продажи признают незаконно заключенным.

Какие риски у продавца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире?

У продавца рисков, связанных с реализацией ипотечной квартиры, нет. Он не лишится жилплощади, имеющей обременение. Квартира остается в собственности банка, и его права на предмет залога внесены в Росреестр.

Приобретение ипотечной квартиры позволяет покупателю сэкономить на покупке жилья, так как такая недвижимость имеет сниженную стоимость. Однако покупатель значительно рискует, особенно, после выплаты задатка. После получения части суммы продавец может выйти из сделки даже не по своей инициативе, а в результате тяжелого заболевания или смерти. В таком случае вернуть задаток практически невозможно.

Минимизировать риски позволит сотрудничество с банком на каждом этапе сделки.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Статистика свидетельствует, что более 50% всех квартир в РФ приобретается в ипотеку. Не буду останавливаться на удобствах и преимуществах такого способа покупки недвижимости – об этом на сайте есть отдельная статья «Квартира в ипотеку».

Сегодня поговорим об обратном процессе – продаже ипотечной квартиры. Насущная необходимость избавиться от купленного в кредит жилья может возникнуть у каждого.

В отдельном разделе мы рассмотрим все обстоятельства, при которых такая сделка целесообразна и выгодна.

Однако для начала следует ответить на вопрос – законна ли такая процедура вообще? Можно ли продать ипотечную квартиру?

Ответ – да, если купля-продажа проводится юридически грамотно, с соблюдением существующих правил и нормативов. Продать квартиру, приобретенную в ипотеку, можно на любой стадии выплаты кредитов, более того – даже на этапе строительства жилья.

Говоря проще, реализовать недвижимость легально получится только через банк. Поскольку имущество не принадлежит заёмщику полностью, распоряжаться им исключительно по своей воле он не имеет права.

Более того, существует ряд ситуаций, когда банк вправе отсудить себе квартиру у заёмщика.

К таким ситуациям относятся:

• наличие задолженности;
• ненадлежащее обращение с квартирой, порча имущества;
• несанкционированные работы по изменению технических характеристик помещений;
• утрата имущества по вине владельца;
• передача недвижимости третьим лицам.

Вывод: не стоит даже пытаться действовать в обход финансовой компании. Легальных схем продажи квартиры без участия банка не существует.

Но не нужно отчаиваться: продажа с согласия финансовой компании – вовсе не проигрышный вариант. Если действовать последовательно и грамотно, есть шанс не только вернуть свои деньги, но даже провести сделку с выгодой для себя.

Нет нужды продолжать выплачивать долг, если в какой-то момент он становится непосильным. Ипотечный займ выдаётся на много лет – за это время часто меняются жизненные и финансовые обстоятельства.

В следующих разделах я расскажу, в каких случаях продажа ипотечного имущества неизбежна и как снять с себя кредитное обременение грамотно и эффективно.

Подробнее о том, что такое ипотека и как она работает, читайте в отдельной публикации нашего блога.

Как продать долю квартиры в ипотеке

Вопрос о продаже долей всегда вызывает затруднения, тем более – в случае с квартирой в ипотеке.
Во-первых, сложно найти желающего приобрести долю с обременением (особенно, если она не выделена).
Во-вторых нужно договариваться о продаже не только с залогодержателем, но и с другими собственниками квартиры..

Долю в недвижимости по закону нужно сначала предложить сособственнику. При его отказе от выкупа можно искать стороннего покупателя. Надо помнить, что продавец части имущества должен направить каждому из совладельцев письменное уведомление с предложением выкупить долю за определенную сумму. Постороннему покупателю продавец не имеет права предлагать долю ниже этой цены, иначе сделка может быть оспорена совладельцем.

Обычно банк выдает согласие на продажу доли, только если вся квартира остается в залоге на срок ипотеки. Поэтому кредитные организации неохотно выдают кредиты на покупку комнат в коммунальных квартирах.

Таким образом, теоретически, продать долю с невыплаченной ипотекой можно. Но на практике оказывается, что проще и выгоднее сначала найти средства и вернуть кредит.

Инструкция, как продать

Понять, что надо сделать, чтобы избавится от ипотечного имущества, поможет пошаговая инструкция:

1. В первую очередь получают разрешение от банка. Банк, несмотря на отсутствие прямых указаний в законах, часто охотно идет на встречу тем, у кого нет с проблем с ним.
2. Находится покупатель. Сложности начинаются уже на этом этапе. Мало кто захочет купить площадь с таким «довеском», особенно если планировалось покупать сразу, не имея дела с ипотекой. Когда продается квартира, в которой прописаны дети все становится еще сложнее. Ведь выписать их не получится, до того, как будет соответствующее требованиями жилье.

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
2. Уточняет в банке сумму долга.
3. Погашает сумму задолженности.
4. Находит покупателя на жильё.
5. Получает документ о снятии обременения.
6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала

В каких случаях продают ипотечную квартиру

Почему у людей возникает желание продать ипотечное имущество?

Причин тому может быть масса, но самая главная из них – потеря дохода, достаточного для погашения долга. Часть людей, урезав ежемесячные расходы, продолжает тащить непосильный груз, страдая при этом морально и физически.

Но другая часть, взвесив все «за» и «против», принимает решение избавиться от имущества, за которое приходится платить непомерную в сложившихся обстоятельствах цену.

Перечислю все причины продажи квартиры в ипотеке:

• потеря дохода;
• необходимость в приобретении более просторного жилья;
• желание заработать на сделке перепродажи;
• личные причины – развод, женитьба, переезд в другой город (страну).

Теперь подробнее о каждой из причин.

Потеря дохода

Потерять работу или иной источник дохода в условиях экономической нестабильности проще простого. Вас уволили по сокращению, предприятие разорилось, ваш личный магазин прогорел, а бизнес перестал приносить прибыль.

Ни в коем случае не желаю нашим читателям подобной участи, но в наше время никто не застрахован от потери стабильного дохода.

Финансовую организацию не волнуют экономические обстоятельства. Платежи нужно совершать ежемесячно и в полном объёме, иначе банк неизбежно применит санкции и наложит штрафы.

Если плательщик не видит иных путей решения проблемы в ближайшем будущем, выход только один – продать ипотечное имущество и переехать в более скромное жильё.

Необходимость в расширении жилплощади

Самая типичная ситуация такого плана – рождение ребенка. Если ребенок второй, то для улучшения условий жилья семья вправе воспользоваться материнским капиталом.

О том, как купить квартиру в ипотеку на маткапитал, читайте отдельную публикацию на сайте.

Потребность в покупке более престижной квартиры возникает у людей, получивших доходную должность или открывших прибыльный бизнес.

Существует два варианта действий в такой ситуации:

• взять второй кредит и выплачивать 2 ипотеки (если доходы семьи позволяют, банк не будет против);
• продать первую квартиру и купить более просторную.

Первый вариант довольно рискованный, поскольку, как уже было сказано выше, от финансовых трудностей не застрахованы даже долларовые миллионеры.

Личные обстоятельства

Жизнь полна неожиданностей: семья решает переехать в другой город, и недвижимость, обремененная необходимостью многолетних выплат, ей просто не нужна. Или семья решила развестись, и совместное имущество в виде ипотечной квартиры не нужно ни одному из супругов.

Один из супругов или оба могут заняться продажей залогового имущества. Только освободившись от долга, они могут начать раздельную жизнь.

Заработок на сделке продажи

Вариант для умных и продвинутых.

Если недвижимость покупалась в строящемся доме на ранней стадии, то к завершению стройки её стоимость существенно увеличится. В ряде случаев продажа с лихвой перекроет любые ипотечные расходы.

Знатоки советуют участникам долевого строительства реализовывать имущество до сдачи объекта в эксплуатацию, так как переоформить такой договор гораздо проще, чем оформлять готовое жильё.

Повторюсь, данные манипуляции актуальны только для тех, кто изначально ставит себе цели заработать на ипотеке. Бывает, конечно, что пока дом стоился, необходимость в жилье у заемщика отпала: в таких ситуациях выгода от продажи становится побочным эффектом жизненных обстоятельств.

Если квартиру продает банк

Когда собственник ипотечной квартиры не видит в себе сил продолжать оплачивать кредит, а найти покупателя на квартиру не может, система предлагает воспользоваться следующим вариантом. Собственник квартиры идет в банк, и сознается в том, что средств для исполнения своих обязательств у него нет и не предвидится. В этом случае банк имеет право выставить квартиру на публичные торги.

Эти торги проходят на специализированных электронных площадках. Для того, чтобы имущество быстро нашло нового хозяина, делаются сумасшедшие скидки. Известны случаи, когда ипотечные квартиры просроченных задолжников продавались за половину от их реальной стоимости.

Этот вариант самый плохой для собственника. Понятно, что банк заинтересован только в том, чтобы вернуть свои средства. Поэтому квартиру он будет продавать быстро и дешево. О том, какая сумма при этом достанется бывшему собственнику, банку нет никакого дела. Нередко финансовая организация еще берет процент за организацию торгов и прочие свои хлопоты. И в остатке после такого справедливого деления бывшему заемщику почти ничего не остается.

А если к этому моменту накопился еще долг по ипотеке, то горе-кредитор остается еще и должен банку после продажи квартиры. Поэтому до такой ситуации лучше не доводить, а пытаться продать квартиру самостоятельно.

Как поступают с продажей ипотечной новостройки

Реализовать квартиру в недостроенном доме, купленную в ипотеку – задача, требующая недюжинной сноровки, смекалки и, прямо скажем, везения. Те, кто хочет подзаработать на разнице цен (квартиры на стадии котлована стоят гораздо дешевле, чем в квартиры в доме на завершающих стадиях строительства), могут расходиться. Вряд ли это можно сделать, и вот почему.

Во-первых, продается не квартира, а фактически воздушное пространство между гипотетическими четырьмя стенами (или сколько там обычно стен), да еще и в залоге у банка.

Во-вторых, поскольку квартира еще не перешла в собственность гражданина, ипотечный договор может содержать в себе некоторые подводные камни. Снова вспомним о том, что нашит люди не приучены внимательно изучать то, что подписывают. Поэтому для многих становится неожиданностью тот пункт ипотечного договора, который запрещает продавать квартиру в течение нескольких лет после постройки дома или даже до полной выплаты кредита. Это условие встречается в договорах не так уж редко. Единственным выходом из такой ситуации может стать полное погашение долга заемными или личными средствами с последующей продажей квартиры. Вряд ли найдется покупатель, готовый предоставить вам часть суммы для погашения кредита в качестве залога, и дожидаться заключения сделки после снятия обременения.

Прежде всего, сообщите банку о своем решении. Раньше банки неохотно шли на подобные сделки, но теперь ситуация понемногу меняется. Если заемщик покажется им действительно неплатежеспособным, то гораздо выгоднее сменить заемщика или получить всю сумму целиком, чем тратить ресурсы на организацию электронных торгов.

Для рассмотрения вопроса банки просят при себе иметь разрешение застройщика для смены собственника. Технически, застройщику все равно, кто купил у него квартиру, но фактически такое разрешение может быть платным. Да и сами банки за заключение договоров цессии могут затребовать комиссию, будьте к этому готовы.

Далее следует найти покупателя и обсудить с ним все детали. Если у него есть вся необходимая сумма на руках, оформляйте четырехстороннюю сделку (девелопер, точнее, его согласие, представитель банка, продавец и покупатель). В этом случае после регистрации сделки банк также забирает свою часть денег (как мы описывали выше систему двух ячеек), а продавец – свой остаток.

Если у покупателя нет всей суммы, алгоритм такой же, как и в случае со вторичкой, с той разницей, что необходимо дополнительное согласие девелопера на смену кредитора.

В этом случае проводят либо замену стороны по кредитному договору на исходных условиях, либо заключают новый кредитный договор с покупателем. В любом случае, банк будет серьезно проверять платежеспособность нового клиента, и только в случае положительного решения даст добро на сделку.

Конечно, новый заемщик может взять кредит в другом банке на более выгодных условиях, и этой суммой расплачиваться с продавцом. Здесь лучше изучить все возможные варианты действия.

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение займа.
2. Самостоятельная продажа.
3. Продажа с помощью банка.
4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

1. Определение суммы задолженности по кредиту.
2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
4. С квартиры снимается обременение.
5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

• Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
• В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.