Как применяется аккредитив при ипотеке

Открытие аккредитива при покупке квартиры

Банк-эмитент оформляет аккредитив (аккредитивный договор) на основании соответствующего распоряжения плательщика. Параметры, согласно которым определяются условия аккредитива, отражаются в специальном заявлении на его открытие.

Форма заявления не является типовой и утверждается банками самостоятельно (п. 6.6 правил № 383-П). При этом на банк-эмитент не возложена обязанность производить контроль соответствия условий заявления на аккредитив договору плательщика с получателем средств (п. 7 инф. письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 № 39, далее — ИП № 39).

В эти документы (т. е. и в заявление, и в сам аккредитив) могут быть включены только те условия, исполнение которых, исходя из правовой природы сделки, в дальнейшем может быть документально подтверждено со стороны плательщика.

Собственно открытием аккредитива является выдача банком-эмитентом одностороннего денежного обязательства в пользу получателя в форме аккредитива.

После подписания аккредитивного договора плательщик размещает на аккредитивном счете соответствующую сумму и уплачивает необходимые комиссии согласно условиям аккредитива. 

Важно! Обязательства банка-эмитента по аккредитиву являются независимыми от обязательств сторон по основному договору между ними. Вместе с тем за ненадлежащее исполнение данного обязательства банк может быть привлечен к соответствующему виду ответственности (например, за просрочку выплаты денежных средств по ст. 395 ГК РФ (см

п. 11 ИП № 39) и т. д.). 

Возможные риски

У любой сделки с участием больших денежных средств есть подводные камни. В данном случае они не столь весомы, как при расплате наличными, но всё-таки не обошлось без минусов:

• услуга стоит недёшево;
• условия заключения сделки не обладают гибкостью, придётся переплачивать, если не удастся уложиться в срок, определённый контрактом;
• не предусмотрен досрочный вывод суммы со счёта;
• использование аккредитивного счёта с последующей передачей средств продавцу недвижимости — процедура длительная, связанная с потерей денег и времени;
• банк не скрывает от ФНС особенности сделки, что может привести к проблемам с налоговыми органами.

Как видно из сказанного, нет опасности стать жертвой мошенников, риски для покупателя и продавца минимальны. Но за такую возможность приходится платить дополнительным временем и деньгами.

Использование аккредитива при сделках с недвижимостью

К преимуществам покупки квартиры через аккредитационную форму сделки относится:

• Удобная форма. Не нужно проверять пачки с деньгами, пересчитывать их, вся сумма аккумулируется в безналичном виде.
• За надлежащим исполнением переводов следит третья сторона.
• Если у участников нет подтверждения надежной репутации партнера, то аккредитивные расчеты восполняют эту недостачу.
• Продающей стороне гарантировано получение денег, а покупателю – недвижимое имущество, если они выполняют все пункты договора.

Как работает аккредитивная форма расчетов при покупке квартиры

Для того, чтобы воспользоваться аккредитивом при покупке недвижимости, необходимо предпринять следующие действия:

• Участники сделки заключают договор о том, что они используют аккредитив при покупке недвижимости для оформления всех расчетов.
• После этого покупатель идет в банк, где у него уже есть открытый дебетовый или кредитный счет, и оставляет заявку на аккредитационное обслуживание.
• Банк открывает аккредитацию, передает документы приказодателю, если получение денег при продаже недвижимого имущества предусматривается в этой же финансовой структуре, или отдает распоряжение банку-исполнителю на выдачу денег по договору.
• Чтобы получить деньги, продающая недвижимость сторона предоставляет банку договор, зарегистрированный в УФСГРКК, а также другие документы, которые требуются согласно условиям открытия аккредитива при покупке недвижимого имущества.

Плюсы и минусы аккредитива

К плюсам аккредитации при оформлении документов по недвижимости относится гарантия исполнения договорных обязательств сторонами. Однако аккредитивная форма расчетов имеет существенные недостатки. Банковские структуры берут комиссию за проведение расчетов, кроме того, приходится собирать множество документов, относящихся к приобретению недвижимого имущества и подтверждению своих прав на денежные средства продающей стороной.

Что нужно указать в договоре с банком?

Для произведения расчётной операции в аккредитивном договоре обязательно отражаются следующие условия:

• наименование банка – плательщика;
• наименование банка (исполняющего), обслуживающего получателя средств;
• ФИО получателя средств;
• размер аккредитива;
• тип аккредитива;
• способ оповещения получателя средств об открытии аккредитива;
• способ оповещения плательщика о номере счёта для перевода средств, открытого исполняющим банком;
• период действия аккредитива, предоставления бумаг, подтверждающих регистрацию сделки купли-продажи;
• условия оплаты (с акцептом или без).

Действия покупателя

Покупатель с продавцом договариваются рассчитаться за квартиру через аккредитив, прописывают это в договоре купли-продажи. Покупатель отправляется с этим договором и паспортом в банк, где подает заявление об открытии аккредитивного счёта. Комиссия за услугу списывается при подаче или с личного счёта заявителя.

В заявлении прописывается, сколько нужно будет перевести на счет покупателя, и какие документы должен предъявить продавец для получения денег.

Что делает банк?

Банк принимает заявление от покупателя, открывает аккредитив и резервирует на нем сумму равную стоимости квартиры. Затем он отправляет продавцу уведомление об открытии счета, наличии на нем денег и о том, как их получить.

Сроки и стоимость

Рассмотрим, как действует расчёт сторон по аккредитиву на примере Сбербанка. Деньги на аккредитивный счет перечисляет покупатель со своего персонального лицевого счета. Дополнительно оплачивается тариф за обслуживание. Размер такого тарифа для сделок купли-продажи недвижимости составляет фиксированные 2000 рублей.

Стороны самостоятельно решают, кто покрывает комиссию за обслуживание – это может быть и продавец, и покупатель, и оба участника вместе. Данную статью расхода понадобится уточнить в основном договоре купли-продажи квартиры. Здесь указывается, что «тариф за обслуживание аккредитивного счета в размере … оплачивает …» (продавец или покупатель).

Банк рассматривает документы, доказывающие выполнение всех условий аккредитива, в течение 7 рабочих дней. После проверки регистрируемых документов, также платной, открывается аккредитив. Продавец может забрать свои деньги за квартиру.

Перевод средств из безналичной формы в наличную стоит 1% от оперируемой суммы. Он варьируется в зависимости от объёма средств и времени, спустя которое получатель забирает деньги. Если переводимая сумма превышает 5 млн. рублей и продавец забирает получает оплату в течение месяца, то операция обойдётся в 10% от суммы перевода.

Важно, что за нарушения выполнения условий сделки через аккредитив законом ответственность возлагаетсяна банк, так что банк-исполнитель не станет принимать документы без проверки

Схема продажи квартиры через аккредитив

Схема, по которой работает аккредитив при продаже квартиры, простая:

1. Продавец и покупатель составляют договор — предварительный или сразу основной — о купле-продаже (ДКП) недвижимости.
2. Покупатель открывает в банке счет и перечисляет на него условленную сумму и комиссию банку. В договоре надо решить, кто из сторон оплатит процент банку.
3. Продавец после выполнения условий купчей передает банку подтверждающий это документ. Обычно это ДКП со штампом о регистрации в Росреестре или выписка из ЕГРН с новым хозяином.
4. Банк проверяет все документы и переводит деньги с аккредитивного счета продавцу — на его счет в этом же банке или в любом другом (он в такой сделке называется исполнительным, а первый — эмитентом).

Расчеты по этой схеме описаны в 3-м параграфе 2-й части Гражданского кодекса (ГК) и правилах Центробанка. Ссылки на оба документа есть под текстом.

Виды аккредитивов

В ГК перечислены разные виды аккредитивов:

1. Безотзывный/отзывный. Первый невозможно закрыть кому-то одному — такое решение продавец с покупателем могут принять только вместе, оформив отказ использовать аккредитив общим заявлением банку. Второй покупатель может закрыть сам в любое время, не спрашивая продавца и не ставя его в известность. Отзывный практически не используется из-за своей невыгодности продавцам.
2. Покрытый/непокрытый. Эти понятия связаны с участием в схеме двух банков. При покрытом (его еще называют депонированным) эмитент (то есть тот банк, где открыл счет покупатель) перечисляет эти деньги исполняющему банку (тому, который переведет их покупателю). Это, кстати, может быть и один и тот же банк, если он решит сам рассчитываться по аккредитиву. В любом случае, средства обособлены заранее и готовы для передачи. При непокрытом (он же гарантированный) заранее ничего не выделяется, но у исполнительного банка есть право при необходимости списать деньги со счета эмитента.

Есть и другие виды аккредитивов, но они используются в коммерческих сделках, продавать и покупать жилье через них невыгодно. Упоминания в этой связи заслуживают разве что безакцептный — не требующий присутствия покупателя при выплате денег — и аккредитив с красной оговоркой, который дает право продавцу получить часть суммы раньше, чем будут выполнены условия купчей. Сколько, когда и в каких случаях — прописывается в договоре отдельно.

Положительные и отрицательные стороны использования аккредитивов

Безусловным плюсом
использования аккредитива являются те
гарантии, которые получают участники
сделки, конечно при условии, что аккредитив
является безотзывным (о типах аккредитивов
читайте ниже). Покупатель получает
уверенность в том, что его деньги будут
переданы поставщику только после того
как будет произведена реальная поставка
товара. Ну а поставщик, в свою очередь,
получает гарантии оплаты за поставляемую
им продукцию.

К недостаткам данной
схемы можно отнести, с одной стороны —
сложную бюрократическую составляющую.
Если банк обнаружит малейшую юридическую
неточность или несоответствие в
предоставляемых ему бумагах, то в выплате
будет отказано. Хотя, в то же самое время,
банк, по сути, является простым посредником
в передаче денег и никакой ответственности
за то будет или не будет произведена
реальная поставка товара, он не несёт.

Кроме этого, за оформление
аккредитива банком взимаются довольно
приличные комиссионные (до 0,5 – 0,7% от
суммы платежа).

Сфера применения аккредитивов

Экспортно-импортные операции

При заключении международных торговых сделок аккредитив служит для защиты расчетов между сторонами, а также как источник финансирования контрактов. Области применения:

• экспорт/импорт любых товаров, услуг, работ и объектов интеллектуальной собственности;
• продажа/покупка акций или доли в компании.

Торговые операции внутри страны

Аккредитивы пользуются популярностью и при расчетах между компаниями на территории РФ. Статистика Банка России показывает стабильный рост сделок по количеству и сумме:

Области применения внутрироссийских аккредитивов:

• покупка/продажа объектов недвижимости, любых товаров, услуг, работ и объектов интеллектуальной собственности;
• продажа/покупка акций или доли в компании.

Крупные сделки между физическими лицами

Законодательство позволяет использование аккредитивной формы расчетов при заключении сделок между физическими лицами для приобретения квартир, дач, автомобилей, предметов искусства и другого дорогостоящего имущества. Но чаще встречается при сделках с недвижимостью, потому что в остальных случаях, как правило, передачу имущества можно провести одновременно с оплатой – покупатель сразу проверяет товар и принимает решение платить за него или нет.

Для оформления аккредитива при покупке недвижимости покупатель после заключения договора купли-продажи открывает в банке счет и вносит на него деньги. Затем пишет заявление на открытие аккредитива в пользу продавца. Продавец, в свою очередь, регистрирует в Росреестре переход права собственности и предоставляет оригиналы подтверждающих документов в банк. Если все в порядке, то банк выплачивает продавцу всю внесенную покупателем сумму.

Пример
Житель Москвы решил продать свою дачу в Подмосковье. На предложение откликнулся покупатель из Ярославля. При личной встрече в московском агентстве недвижимости они договорились о цене и заключили договор купли-продажи. Как правило, деньги при покупке недвижимости передаются из рук в руки или через банковскую ячейку, но покупатель не захотел рисковать и везти крупную сумму наличными в другой город. По совету риэлтора стороны прописали в договоре аккредитивную форму расчетов. Покупатель вернулся в Ярославль и открыл в Сбербанке аккредитив на имя продавца. Затем продавец переоформил права собственности и обратился в ближайшее к его дому отделение Сбербанка. В течение часа банковский сотрудник проверил наличие на оригинале договора купли-продажи отметки о регистрации в Росреестре и оформил выдачу денег – сделка состоялась.

Плюсы аккредитива при продаже квартиры для физических лиц: безопасные расчеты без использования наличных денег, проверка банковскими специалистами документов, подтверждающих переход права собственности на жилье с продавца на покупателя (а именно регистрацию сделки в Росреестре), возможность для продавца забрать деньги без личного присутствия покупателя.

Определение понятия

Для сторон, совершающих сделку с недвижимостью, важно быть уверенными, что условия контракта соблюдаются и денежные средства поступят в срок. Безопасность сделки гарантирует заключенный между сторонами аккредитив

Что такое аккредитив при покупке недвижимости? Это специальный счет, открытый в банке при проведении сделки. Имеет форму банковской операции, в которой банки выступают посредниками при переводе и приеме средств. Оплата проходит по безналичному расчету.

Банк покупателя/плательщика (эмитент), действует по поручению, обязуясь своевременно и в полном размере оплатить покупку. В то же время эмитент вправе передать обязанности другому банку (исполняющему).

Существуют определенные требования к оформлению. Так, аккредитив содержит следующие реквизиты:

• номер и дата;
• вид платежа;
• сумма прописью;
• данные плательщика;
• информация об эмитенте;
• информация об исполняющем банке;
• данные получателя;
• вид;
• условия оплаты;
• наименование предмета сделки;
• дополнительные условия (при наличии);
• номер счета получателя;
• подпись уполномоченного банковского служащего;
• отметки банка-эмитента;
• печать.

Виды аккредитива

Сторонам важно выбрать вид аккредитивного счета при покупке-продаже квартиры. Аккредитив бывает:

• депонированный (покрытый) — эмитент переводит сумму аккредитива в пользование исполняющему банку за счет плательщика;
• гарантированный (непокрытый) — эмитент разрешает исполняющему банку списывать денежные средства со счета, но в пределах суммы аккредитива;
• отзывный — изменяется или отменяется эмитентом без согласования с получателем выплаты;
• безотзывный — отменяется только в случае согласия получателя, однако любые изменения запрещены;
• подтвержденный — исполняющий банк обязуется провести перевод оплаты даже при отсутствии поступления средств;
• неподтвержденный — используется при сделках с партнерами из экономически нестабильных государств;
• срочный (акцептованный) — имеет условие, что оплата производится в определенное время;
• back-to-back — оформляется, если в сделке участвуют не только продавец и покупатель, но и посредник (третье лицо). Предполагает создание двух аккредитивов в разных банках;
• встречный — создается при тех же обстоятельствах, что и back-to-back, однако оба аккредитива оформляются в одном банке;
• с отсроченной оплатой — позволяет перенести оплату;
• свободнообращающийся — требует перевода средств сразу при получении документов.

Нормативная база

Основанием для реализации безналичных расчетов через оформление такой банковской услуги выступают:

1. Ст. — Гражданского кодекса РФ.
2. Положение о правилах осуществления перевода денежных средств, утвержденное Банком России 19.06.2012 № 383-П.
3. Приказ Министерства финансов РФ от 31.10.2000 № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению».

Схема использования аккредитива при покупке квартиры

Чтобы провести сделку с помощью аккредитива, нужно:

1. Составить и заключить договор купли-продажи, куда необходимо внести информацию о порядке взаиморасчетов. То есть в стандартные типовые условия договора сторонам нужно внести изменения и отметить, что плата за квартиру производится с использованием аккредитива.
2. Передать договор в банковскую организацию вместе с заявлением на открытие аккредитивного счета.
3. Открыть счет в банке, куда покупатель вносит денежные средства за квартиру. Деньги хранятся на аккредитивном счете, пока банковская организация не получит документы, подтверждающие совершение сделки.
4. Зарегистрировать договор купли-продажи. На этом этапе фиксируется передача прав собственности на квартиру.
5. Передать банку все необходимые документы, подтверждающие передачу прав собственности, а именно: справку из Росреестра о передаче прав собственности и выписку из Единого государственного реестра о регистрации покупателя в качестве нового собственника жилого помещения.
6. Проверить достоверность сведений. Это делает банк.
7. Дождаться перевода денег за квартиру на банковский счет продавца. После этого сделка считается завершенной и аккредитивный счет можно закрывать.

Преимущества и недостатки аккредитива

Аккредитив обладает объективными преимуществами в сравнении с другими способами расчета. Речь идет о следующих плюсах:

Гарантийно-обеспечительная составляющая

Если Продавец и Покупатель рассчитываются друг с другом в обычном формате, велик риск, что в последний момент кто-то из них передумает исполнять свои обязательства. При этом деньги за квартиру уже могут быть уплачены. Чтобы вернуть их, Покупателям нередко приходится обращаться в судебные инстанции, т.к. Продавцы медлят или просто отказываются возвращать полные суммы. В случае с аккредитивом такого не произойдет.

Однако аккредитив учитывает интересы не только Покупателя, но и Продавца. Деньги уже хранятся на счете, просто считаются для Продавца как бы «временно заблокированными».

Если же сделка сорвется по вине какой-либо стороны или по иным причинам, деньги с аккредитивного счета будут переведены обратно на счет Покупателя.

Безналичный расчет

Ни Покупателю, ни Продавцу не приходится напрямую взаимодействовать с крупной суммой денег (переносить по улице, переживать за сохранность и пр.). Средства переводятся со счета на счет.

Нет необходимости вносить задаток или аванс

И аванс, и задаток также выполняют гарантийно-обеспечительную функцию. Оба предварительных платежа уплачиваются еще на этапе заключения договора купли-продажи. Так подтверждается серьезность сторон и их намерение довести сделку до конца.

В случае с аккредитивом не требуется ни внесение задатка, ни внесение аванса, т.к. Покупатель кладет на специальный счет сразу всю сумму за квартиру. Соответственно, купля-продажа для обоих участников становится намного проще.

Нет необходимости оплачивать всю сумму по частям. Не нужно составлять расписки о получении денег

Иногда Покупатели договариваются с Продавцами о внесении денег по частям, т.к. боятся, что после единовременного расчета Продавец может просто взять и исчезнуть.

Оплата по частям влечет за собой определенные трудности, – сторонам приходится подробно расписывать все даты и суммы в договоре купли-продажи, а также дополнительно составлять расписки о получении денег. В случае с аккредитивом ничего из этого делать не нужно.

Однако вместе с этим аккредитивные счета имеют и некоторые минусы. Сюда относятся:

Возможное длительное ожидание

Банкам, предоставляющим аккредитивные счета, приходится работать с другими банковскими учреждениями. Например, аккредитивный счет может быть открыт Покупателем в «Сбербанке», в то время как Продавец числится клиентом «Альфа-Банка». Обеим кредитно-финансовым организациям понадобится взаимодействовать друг с другом – обмениваться информацией, пересылать документы и пр. На все это будет требоваться время.

Необходимость точного выполнения всех условий сделки

Деньги будут окончательно переведены Продавцу только тогда, когда стороны исполнят все договоренности и предоставят необходимую документацию. В этом может заключаться потенциальная проблема, ведь из-за малейшего непредвиденного обстоятельства дело способно «повиснуть в воздухе».

Необходимость уплаты комиссии

За открытие аккредитива понадобится уплатить определенную сумму, которую банки устанавливают самостоятельно.

Сегодня кредитно-финансовые организации (например, тот же «Сбербанк») предлагают своим клиентам возможность расчета и через банковскую ячейку, и через аккредитив. Большей популярностью и распространенностью пользуется первый способ, однако расчет с помощью аккредитива является более безопасным.

В случае с банковской ячейкой Покупатель кладет деньги в хранилище тайно, не раскрывая никому информацию о том, какая именно сумма была туда положена и была ли положена вообще. Здесь Продавцу остается разве что надеяться на честность Покупателя. Если обнаружится, что Покупатель нарушил какие-то условия оплаты, банк не будет нести за этой никакой ответственности. Кредитно-финансовая организация просто предоставляет ячейку, но не выступает фактическим посредником сделки.

Если же речь идет про аккредитив, то банк напрямую заинтересован в законности проводимой сделки. Кредитно-финансовое учреждение несет ответственность за нарушения аккредитивных условий, положений и обязательств (ст. 872 ГК РФ).

Оформление аккредитива

Оформление банковского аккредитива занимает не более десяти минут, а в договоре на открытие необходимо прописать реквизиты продавца, параметры договора и список документов, которые должен представить продавец для того, чтобы получить доступ к денежным средствам. Учитывая то обстоятельство, что форма аккредитива носит стандартный характер, его принимает любой банк, в связи с чем можно заключить сделку в одном городе, а получить по ней деньги уже в другом, принеся в банк документы, прописанные в аккредитиве.

Стоимость оформления аккредитива зависит от характера совершаемой сделки и вида имущества, а также суммы сделки и того, заключается договор частным или юридическим лицом. В том случае, если одно частное лицо продает другому, например, автомобиль, комиссия за оформление аккредитива, в зависимости от стоимости транспортного средства, составит от полутора до пяти тысяч рублей. Если сравнивать аккредитив со счетами эскроу и банковскими ячейками, то тут есть как плюсы, так и минусы.

К основным плюсам можно отнести тот факт, что сделку можно совершать, находясь в разных регионах, так как в этом случае оформление аккредитива покупатель осуществляет в своем банке, в то время как проверку документов уже проводит банк продавца. В случае с ячейкой и счетами эскроу, продавец и покупатель обязаны прийти в банк вместе. Вероятность ошибок, за счет того, что форма аккредитива, равно как и порядок расчетов, четко прописаны в указаниях Банка России, — сводится к минимуму.

Кроме того, денежные средства на сумму до 1,4 миллиона рублей, находящиеся на счетах клиентов, застрахованы государством, в отличие от банковских ячеек. Наконец, аккредитив может быть оформлен практически в любом отделении банка, в то время как ячейки есть не везде, а счета эскроу вообще открывают лишь несколько представителей банковского сектора. К основным минусам можно отнести регламентированный оборот документов, за счет которого повышается контроль над совершением сделок, но при этом увеличивается срок прохождения сделки.

Самое интересное заключается в том, что банк, при раскрытии аккредитива, не проверяет подлинность документов, предоставленных продавцом. Учитывая формализованность аккредитива, сделки, носящие нестандартный характер, лучше проводить при помощи банковских ячеек и счетов эскроу. К минусам можно отнести тот факт, что в случае с аккредитивами, в отличие от счетов эскроу и банковских ячеек, банк обязан уведомлять о совершении сделки налоговые органы, предоставляя всю имеющуюся информацию.

Наконец, проводя сделку необходимо уложиться в сроки действия аккредитива, которые жестко регламентированы. Дать однозначный ответ на вопрос, что обойдется дешевле, аккредитив или альтернативные варианты безопасного совершения сделки, — невозможно. В подавляющем большинстве случаев аккредитив обойдется дороже, так как предусматривает более сложное оформление и контроль документов, что требует больше времени от сотрудников банка. Однако сравнивая разные инструменты не следует забывать о дополнительных расходах по проведению сделки, так как, например, за пересчет денег, закладываемых в банковскую ячейку, придется заплатить дополнительно.

Дополнительно придется заплатить и в том случае, если не просто арендовать ячейку, а оформить договор ответственного хранения, что является гарантией возврата ценностей в случае фарс-мажора. Если проводить сравнение аккредитива со счетами эскроу, то обычно банки берут процент от суммы, размещаемой на счете, в то время как комиссия за оформление аккредитива может не зависеть от суммы сделки.

Важные нюансы

Чаще всего при покупке квартиры и недвижимости заключается типовой договор купли-продажи. Однако типовой договор придется немного изменить и внести информацию о порядке взаиморасчетов с помощью аккредитива

Важно указать вид аккредитива, сумму сделки, а также на какой срок будет открыт аккредитивный счет. До заключения договора важно решить, какая из сторон оплатит содержание аккредитивного счета

Также должны быть указаны реквизиты банков, через которые проходит сделка с помощью этого финансового инструмента.

Так как вы предоставляете банку полные данные о сумме сделки, информацию о сторонах, а также о стоимости квартиры, необходимо учесть тот факт, что федеральная налоговая служба будет в курсе всего происходящего.