Бизнес-ипотека

Условия финансирования кредита

Как и большинство других видов займа, предоставляемых российскими банковскими организациями, кредит под залог коммерческой недвижимости физическим лицом оформляется по результатам оценки платежеспособности гражданина. Большим плюсом при рассмотрении заявки на кредит будет то, если будущий заемщик:

• владеет хотя бы незначительной долей какого-либо бизнеса;
• является индивидуальным предпринимателем;
• занимает управляющую должность на предприятии.

Кредит под залог коммерческой недвижимости может быть выдан физлицу как в виде обычного кредита (единовременным получением денег), так и в виде кредитной линии (например, при целевом кредите на строительство нежилого здания или сооружения).

Для справки! Форма выдачи финансирования под залог коммерческой недвижимости существенно влияет на размер ставки процентов и общую стоимость займа.

То, как именно гражданин будет получать финансирование, оговаривается при подаче заявки кредитору.

Сумма возможного кредита зависит от ликвидности объекта залога, т.е. от его состояния и географического расположения (часто в условиях по кредиту указывается максимальная удаленность места нахождения залога от населенного пункта, в котором расположена кредитующая финансовая организация).

Как и где подать заявку на кредит?

Чтобы получить кредит под залог коммерческой недвижимости физическим лицом подается заявка в кредитную организацию либо в форме электронного запроса через интернет, либо письменным заявлением у сотрудника банка.

В анкете-заявлении на кредит в обязательном порядке указывается:

• данные заемщика;
• желаемые сумма и срок займа;
• способ выдачи финансирования;
• цель взятия кредита;
• информация о залоговом обеспечении займа.

Заявка и передача полного пакета документов для рассмотрения передается сотруднику кредитной организации при личном присутствии будущего заемщика.

Какие документы понадобятся?

Перед тем, как взять кредит под залог коммерческой недвижимости, физическим лицом в банк или иную кредитную организацию предоставляется документация, перечень которой у каждого кредитора свой. В перечень документов, необходимых для рассмотрения заявки на эту категорию займов обязательно присутствуют:

• анкета-заявления физического лица, желающего получить кредит;
• паспорт и иные документы, удостоверяющие личность заемщика;
• документы, подтверждающие платежеспособность человека (сведения о доходах с мест работы, сведения о получении дивидендов с бизнеса, финансовая и управленческая отчетность индивидуального предпринимателя и т.д.);
• ТЭО получения финансирования, если займ оформляется для инвестиционных или предпринимательских целей.

На коммерческую недвижимость, оформляемую в залог, потребуются следующие документы:

• документы, подтверждающие право собственности на нежилой объект;
• технические и кадастровые документы;
• справка/выписка из ЕГРП на недвижимое имущество;
• отчет об оценке объекта, выданный аккредитованной в банке оценочной компанией или иным независимым оценщиком и т.д.

Необходимые документы

Документация отличается, когда речь идет о предпринимателях и предприятиях. Документы делятся на две категории:

1. Для оценки платежеспособности и надежности заявителя.
2. Для оценки залогового имущества (коммерческой недвижимости).

Даже если информация предоставляется через сервис Сбербанк Бизнес Онлайн, требуется охарактеризовать объект сделки. Доказательствами действительной стоимости покупаемых площадей служат заключения оценочной комиссии.

Пакет документов от заемщика

Считается, что предприниматели, зарабатывающие в год более 60 млн руб., в состоянии приобрести коммерческую недвижимость без кредитов. Те, чей годовой доход попадает в установленный диапазон, получают кредитные средства без проблем, если предоставят:

1. Гражданский паспорт Российской Федерации с регистрацией на территории РФ.
2. Бумаги, подтверждающие, что ИП существует и работает в течение истекшего года.
3. Договор со Сбербанком об открытии текущего лицевого счета для ведения бизнеса.
4. Свидетельство, где указано, что деятельность ведется на территории России.

Предприниматель должен быть совершеннолетним (21 год). Срок кредитования определяется таким образом, чтобы последний платеж по кредиту производился до достижения заемщиком 70-летнего возраста. Нулевые отчеты в качестве доказательства деятельности не принимаются.

Документация для организации

От предприятий принимаются заявки, к которым приложены копия свидетельства о регистрации и документы, подтверждающие постановку организации на налоговый учет. Юрлица обязаны предоставить также выписки, выдаваемые службой статистики, и уставные документы. Нотариального заверения не требуется. Достаточно ксерокопий. Оригиналы предъявляются, но остаются у заемщика.

Полномочный представитель заполняет заявку. Все данные, указанные в анкете, проверяются. При этом необходимо подтвердить факт наличия достаточных полномочий. Для этого предъявляется (в зависимости от ситуации):

• приказ о назначении с указанием полномочий;
• протокол собрания учредителей с подписями;
• устав, если в нем указано назначение руководителя.

Заверять документацию также не требуется. Печати ставятся на договорах о кредите на приобретаемую коммерческую недвижимость

Важно, чтобы объект сделки попадал под параметры, установленные Сбербанком

Цели и условия оформления ипотечного кредита под залог

Ипотека, чьим объектом является коммерческая недвижимость (так же как и оформление кредита под залог такого имущества) имеет много общего с обычным кредитованием-ипотекой — в особенности, если заемщиком выступает физическое лицо.

Ипотека под залог коммерческой недвижимости отличается от обычной ипотеки, чьим объектом выступают помещения жилого фонда, не так и многим — главное, пакет документов. Для подобного кредитования, вместе с обычной документацией, вам понадобится кадастрово-расценочные и другие строительные документальные акты.

Чаще всего, под залог коммерческих помещений оформляется ипотека для таких целей:

• приобретение помещений нежилого фонда для дальнейшего использования в коммерческих целях;
• ремонт (включая и такую расходную его часть, как реконструкция) уже имеющегося в наличии помещения;
• строительство коммерческой недвижимости;
• другие цели, для которых может потребоваться финансирование полученными в кредит средствами.

Как и множество других займов, финансируемых банками нашей страны, коммерческая ипотека для физического лица оформляется только после проверки его платежеспособности.

При рассмотрении заявления о кредитовании будет приниматься во внимание такие качества будущего заемщика:

• владение бизнесом (или хотя бы какой-то его частью в виде акций);
• деятельность в качестве индивидуального предпринимателя;
• управляющая должность, занимаемая им.

Коммерческая ипотека по отношению к физическому лицу выдается в двух формах:

1. Стандартное кредитование (единовременная выплата).
2. Кредитная линия (если речь, скажем, идет о целевом кредитовании строительства).

Форма кредитования оговаривается заранее — при подаче заявления на ипотеку.

В некоторых случаях сумма кредита будет зависеть и от такого немаловажного фактора, как ликвидность залога (тут сыграет роль его состояние и расположение на местности)

Кредитная ставка

Кредит под залог коммерческой недвижимости физическим лицом подразумевает более индивидуальный подход, чем стандартные потребительские кредиты. Именно поэтому тарифы и процентные ставки могут также иметь частный характер.

На сегодняшний день вилка ставок по кредиту под залог коммерческой недвижимости укладывается в значения от 12,5% до 24% годовых.

Требования к заемщику

Банк или любой другой инвестор при выдаче кредитных денег, прежде всего, руководствуется целью получения прибыли. Однако финансирование происходит только, если все риски, связанные с этим, оправданы и минимизированы. Чтобы избежать неприятностей в будущем в виде просрочек или непогашения долга со стороны заемщика, к обращающимся в банк формируется ряд требований.

Основные требования к гражданину, получающему кредит под залог коммерческой недвижимости, определены условиями кредита в каждом отдельном банке. Чаще всего эти требования схожи с теми, которые предъявляются к заемщикам в ходе оформления ипотеки на жилую недвижимость.

Стандартизированный характер требований разделяется по категориям:

• наличие российского гражданства. Это требование представлено большей частью кредитных предложений и лишь немногие кредиторы согласны выдать деньги нерезиденту РФ;
• возраст. Вряд ли кредит под залог коммерческой недвижимости физическим лицом будет получен, если заемщик еще не достиг 21 года или он старше 60лет;
• место регистрации и фактического проживания. Кредиторы часто ставят условия, чтобы объект залога был в том же регионе, где прописан или постоянно проживает заемщик;
• уровень дохода. Как требуют многие банки, ежемесячный взнос по кредиту не должен превышать 40 % суммарного дохода потенциального заемщика в месяц;
• кредитный рейтинг. Этот показатель соединяет в себе различные варианты оценки рисков выданного займа конкретному физическому лицу. Он включает в себя и кредитную историю человека, и оценку по различным социально-экономическим факторам: продолжительность трудового стажа, финансовый рейтинг компании-работодателя, характеристика финансовых действующих и погашенных обязательств будущего заемщика.

Сумма кредита

То, сколько денег сможет получить физическое лицо в качестве кредита под залог бизнес-недвижимости часто ограниченно коридором 0,5 – 120 миллионов рублей. Конкретная сумма к выдаче определяется стоимостью объекта залога и его ликвидностью.

Также на сумму займа будет влиять факт прежнего сотрудничества гражданина с банком (например, есть уже погашенные кредитные обязательства, человек обслуживается в банке по зарплатному, инвестиционному или сберегательному проекту).

Продолжительность кредитного договора

Время действия кредитного договора по коммерческой ипотеке может составлять от полугода до 5 лет, а в отдельных случаях и 8 или 10 лет.

Способы возврата долга

Схема возврата кредита определяется составленным в кредитной организации графиком погашения и может представлять собой как погашение аннуитетными (равными) платежами, так и дифференцированными (уменьшающимися).

Нюансы коммерческого кредитования

Как и любой вид кредита, коммерческий имеет свои нюансы, которые нужно учитывать еще на этапе решения взять деньги по кредиту под залог коммерческой нежилой недвижимости.

На каких условиях берут

С физическими лицами все проще – на некоторые нюансы банки готовы закрыть глаза, а кредитные компании и подавно. К примеру, в компании «С залогом» это не мешает брать кредит с залогом коммерции.

Проанализировав предложения нескольких крупных банков, делаем вывод, что заемщикам предлагаются следующие усредненные условия:

• ставка от 11% в год при сроке возврата в 10 лет;
• лимиты устанавливаются на уровне нескольких миллионов или нескольких сотен миллионов;
• комиссии за выдачу, как правило, отсутствуют;
• многие банки предлагают льготные период до 7 или 12 месяцев.

Как получить с плохим досье

Как взять с плохой кредитной историей – частый вопрос в любом типе кредитования. Скажу сразу – затруднительно, банк проверяет не только наличную задолженность и просрочки, но даже задолженность по обязательным платежам в бюджет, по заработной плате сотрудников и т. д. Проверяется возможность банкротства и если такие признаки есть – в кредите точно откажут.

Как взять без первоначального взноса

Если берете кредит для покупки коммерческого объекта – без первоначального взноса обойтись практически невозможно. Возможность приобретения собственности в кредит без первоначального взноса предоставляется только некоторыми банками, но для этого нужно закладывать дополнительный объект.

Без подтверждения платежеспособности

Если кредиты выдаются под залог коммерческой недвижимости физическому лицу в банке, где он получает заработную плату – подтверждать свою платежеспособность не нужно. Кредитор посмотрит доходы самостоятельно.

Если банк предлагает программы с залогом коммерции и не требует справок – поинтересуйтесь, во сколько раз вырастет процентная ставка. После того, возможно, отпадет и желание брать кредит.

Кстати! В этом тоже преимущество компаний, таких как ➥ «С залогом» — они не требуют справок, но в то же время их отсутствие не ухудшает условия по займу.

Кому дают займы?

Займы могут быть предоставлены таким лицам:

• Физическим лицам. При этом по желанию клиента займ может быть единовременной выплатой, а может быть полноценным кредитным продуктом. Физическое лицо, помимо залогового имущества, должно предоставить подтверждение своих доходов. Такие займы для физических лиц называют еще коммерческой ипотекой. С помощью таких займов человек может либо открыть свой бизнес, либо создать себе пассивный заработок. Среди преимуществ выделяется индивидуальный подход к каждому заемщику и самостоятельно устанавливаемый срок кредитования.
• Юридическим лицам. Это еще более крупные суммы денег, чем в первом случае. Заемные средства обычно перечисляются на пластиковую карту (если она принимает участие в бизнесе) или расчетный счет, которые указаны в кредитном договоре.
• ИП. Залог под недвижимость предприниматель получает либо сам, либо это делает его доверенное лицо. Доверенность при этом необходима официальная, от нотариуса. Способы получения денег: наличными, на карту и на расчетный счет.

Как оформить займ

На первом этапе потенциальный заемщик должен представить учредительные и финансовые документы своего предприятия кредитору. После того как специалисты изучат все бумаги, банк примет решение о том, целесообразно ли предоставить кредит под залог недвижимости обратившемуся лицу. Срок рассмотрения заявки – 2 дня. Если компания прошла проверку, то затем последуют перечисленные ниже процедуры:

• Оценка собственности заемщика независимым экспертом. Проводится для того, чтобы выяснить истинную цену залогового обеспечения. Оценку стоимости имущества может проводить эксперт, нанятый собственником или банком.
• Инспектирование объекта недвижимости. В рамках этой процедуры у заемщика попросят документы на собственность. Банковские специалисты проверят, существуют ли помехи для реализации объекта.
• Заключение договора и выдача займа. Банки предлагают самые выгодные условия заемщикам, владеющим недвижимым имуществом, которое пользуется повышенным спросом на рынке.

Заявка на получение кредита

Подать заявление на получение займа под залог коммерческого имущества можно исключительно в отделении выбранного банка. Предварительно стоит узнать у сотрудников кредитной организации список документов, которые нужно будет представить для оформления ссуды. Срок рассмотрения заявки зависит от того, является ли потенциальный заемщик клиентом банка и готов ли он представить дополнительное обеспечение.

Какие документы нужны

Конечный перечень справок, которые должен представить владелец ликвидной недвижимости для получения денег, определяется кредитором. Потенциальный заемщик должен заранее подготовить бумаги, подтверждающие его платежеспособность. Это могут быть выписки со счетов/депозитов из других банков или справки, в которых отображена прибыль компании за последний год. В списке обязательно присутствуют следующие документы:

• анкета-заявление лица, решившего брать кредит;
• паспорт и прочие документы, удостоверяющие личность обратившегося;
• бумаги, подтверждающие платежеспособность гражданина/предприятия (финансовые отчеты, справки о дивидендах и т.д.);
• технико-экономическое обоснование получения финансирования (если деньги берутся для реализации предпринимательских целей);
• бумаги, подтверждающие право собственности на залоговый объект;
• технические, кадастровые документы;
• выписка из ЕГРП.

Требования к заемщику-физическому лицу

Займ могут оформить клиенту, который соответствует таким требованиям:

• Наличие гражданства РФ. Насчет места проживания у каждого банка есть свои требования.
• Возраст от 18 до 80 лет.
• Платежеспособность, дающая возможность без проблем рассчитываться по своим долговым обязательствам. Заемщик должен суметь подтвердить ее документально. Это может быть как стандартная справка о доходах, так и выписки с банковских счетов. Возможен какой-либо альтернативный вариант.
• Заявитель должен предоставить полный пакет документов, запрашиваемый банком. Документы на объект коммерческой недвижимости, который планируется использовать в качестве залога, будут рассматриваться особенно тщательно.
• Недвижимость должна быть расположена в России.

Кому предоставляется кредит?

Кредитование от Сбербанка нацелено на людей, занимающихся коммерческой и хозяйственной деятельностью. Поэтому клиентами становятся индивидуальные предприниматели или предприятия. Частные лица, не ведущие коммерческой деятельности, не могут пользоваться данным продуктом.

Выбирая место для производства, торговли, оказания услуг, помимо маркетинговой перспективности, оценивается соответствие стоимости коммерческой недвижимости. Условия кредита рассчитываются индивидуально. Если не хватает средств, а для развития бизнеса требуется расширение, коммерческая ипотека – выход из ситуации.

Коммерческая ипотека для физических лиц в Сбербанке

С точки зрения законодательство физлицом считается гражданин, зарабатывающий собственным трудом. Кредитная история играет решающую роль при вынесении решения по заявке на ссуду. К вновь созданным частным предприятиям банкиры относятся с опаской, и придется доказывать свою платежеспособность. Максимальная остаточная цена после внесения первоначального взноса не превышает 10 млн руб.

Экспресс-ипотека – быстрый способ получить деньги в кредит, купить коммерческую площадь и начать деятельность. Удобство заключается в скорости сбора документации. Пакет документов минимальный, рассматривается быстро, шансы получить одобрение увеличиваются. В результате заемщики экономят время – самый важный ресурс.

Берёте ли вы кредиты?
Да, это нормально 26.5%

Только в крайнем случае 23.86%

Приходилось, но больше не буду 18.51%

Нет, никогда не брал 31.13%
Проголосовало: 1513

Чтобы кредит на коммерческую площадь стал доступнее, Сбербанк учредил аккредитивную систему взаиморасчетов. Данная форма расчетов безопасна. Мошенникам не удается обойти условия. На данную сумму можно рассчитывать, если подать заявку на коммерческую ссуду для приобретения площадей под производство и торговлю. Возвращать средства можно в течение десятилетия.

Ипотека для собственников бизнеса и ИП

Индивидуальный предприниматель – это человек, ведущий коммерческую деятельность на основании свидетельства о регистрации, он платит налоги, зарегистрирован в государственных органах, имеет лицензии и патенты. Кредиты на коммерческую недвижимость для физических лиц со статусом ИП предполагают определение лимита, процентной ставки и сроков в индивидуальном порядке.

Все зависит от платежеспособности клиента. Предоставляя в залог приобретаемый объект, заемщик гарантирует возврат денег, что увеличивает шансы получить одобрение. При этом имеет значение перспективность сферы бизнеса. Наличие других объектов, представляющих интерес для банкиров, послужит дополнительным преимуществом. Главное, чтобы предприниматель был собственником (полностью или на долевом участии).

Лучшие предложения – наш рейтинг кредитов под залог недвижимости

Российские банки изобилуют программами кредитования под залог недвижимости для юридических и физических лиц. Мы составили рейтинг наиболее выгодных предложений, в наш ТОП вошли 3 банка:

1. Тинькофф
2. Восточный
3. Зенит

Сравнение условий всех банков

Банк	Минимальная ставка	Макс. сумма кредита (руб.)	Макс. срок (в годах)	Без подтверждения дохода
5,9%	15 млн.	15	+
8,9%	30 млн.	20	—
9,99%	30 млн.	25	—
8,8%	8 млн.	20	+
9,3%	10 млн.	25	+

Совет! Оформить кредит наличными под залог недвижимости на максимально выгодных условиях можно в том банке, зарплатным клиентом которого вы являетесь.

Методология определения самых выгодных

Составляя наш список банков, мы ориентировались на такие важные параметры для каждого заемщика как:

• выгодные условия (низкий процент);
• простота и быстрота подачи онлайн заявки, скорость рассмотрения и выдача наличных;
• минимальный пакет документов;
• лояльное отношение к кредитной истории клиента;
• работа по всей стране, а не только в Москве, Санкт-Петербурге.

Все отобранные нами, банки соответствуют указанным параметрам, но теперь, давайте рассмотрим условия наших лидеров отдельно.

Тинькофф – кредит под залог квартиры за 1 день

Одни из самых выгодных условий предлагает Тинькофф. Получить займ под залог квартиры можно в день обращения, предложение доступно по всей стране для клиентов с любой КИ, без справок о доходах.

Условия кредита под залог квартиры в Тинькофф банке:

• процентная ставка от 5,9%;
• сумма от 200000 до 15000000 рублей;
• срок от 3 месяцев до 15 лет.

Требования к заемщику:

• гражданство РФ;
• возраст от 18 до 70 лет (на момент последней выплаты по кредиту).

Требования к недвижимости:

Квартира в многоквартирном доме на территории РФ не имеющей обременений.

В залог не подойдут: апартаменты, доли квартиры, коммерческая недвижимость, комнаты, частные дома.

Плюсы	Минусы
Решение в день подачи заявки	Если не подтверждать доход, ставка будет выше
Нужен только паспорт и СНИЛС, доступно без подтверждения дохода с плохой КИ	В залог принимаются только квартиры
Квартира остается у владельца — не требуется переоформления
Деньги на любые цели

Подробнее о кредите →

Банк Восточный — нецелевой кредит под залог

В Восточном Банке можно взять деньги не только под обеспечение имеющейся в собственности квартиры, дома с земельным участком, но и коммерческой недвижимости.

Условия кредитования:

• процентная ставка – от 8,9%;
• сумма от 500000 до 30000000 рублей;
• срок от 1 года до 20 лет.

Требования к заемщику:

• гражданство РФ;
• возраст от 21 до 70 лет;
• наличие постоянного места работы и дохода (стаж от 3 месяцев).

Требования к недвижимости:

Квартира в собственности, находящаяся в многоквартирном доме, частный дом не менее 100 кв. м., построенном не ранее 1998 года, коммерческая недвижимость.

Плюсы	Минусы
Залогом может выступать любая имеющиеся недвижимость, от дома до коммерческих строений	Необходимо иметь постоянное место работы и доход
Минимум необходимых документов, быстрое решение	Возможно понадобится поручительство (необязательно)
Обязательное страхование залогового имущества

Подробнее о кредите →

Банк Зенит – займ под залог любой недвижимости

В отличие от предыдущих программ, Зенит выдает срочный займ практически под любой вид недвижимости включая апартаменты. Деньги потратить можно на любые потребительские нужны, даже на рефинансирование кредитов других банков.

Условия кредитования:

• процентная ставка от 9,99%;
• сумма до 30000000 рублей для Москвы МО и Санкт-Петербурга (до 15000000 рублей для других регионов);
• срок от 3 до 25 лет.

Требования к заемщику:

• гражданство РФ;
• возраст от 20 до 75 лет;
• постоянное место работы (не распространяется на неработающих пенсионеров).

Плюсы	Минусы
Большой срок кредитования с возможностью досрочного погашения	Нужно подтверждать доходы справкой по форме банка
Для обеспечения принимается практически любая имеющаяся в собственности недвижимость, апартаменты, квартира, дом, коммерческая недвижимость	Обязательное страхование передаваемого в залог имущества

Подробнее о кредите →

Этапы и нюансы

Насколько мы знаем, у каждого кредитования есть свои этапы. Давайте подробнее их рассмотрим.

Нюансы:

• Наличие судимости у заемщика или учредителя по бизнесу может послужить отказом для кредитования;
• происходит проверка всех имеющихся банковских счетов, даже если заемщик давным давно не пользуется этими счетами;
• юридический адрес компании также попадает на проверку, если по этому адресу существует много компаний, то это может послужить поводом для отказа.

Ну вот, рассмотрели как и где можно получить займ под залог коммерческой недвижимости. Помните, что не все кредитные организации выдают деньги с обеспечением залога

Важно чтобы залоговая недвижимость обладала покупательской способностью. Так как зачастую именно этот аспект влияет на вынесение положительного решения по кредитованию